当前，房价持续过度上涨已经成为社会主要焦点，对国民经济的稳定发展、金融体系的健康运行都造成很大威胁，也成为社会不稳定的重要诱发因素。尽管“国八条”、“国六条”等几轮调控运用加息、加税等手段力图来打击炒房投机，抑制房价过度上涨，但两年以来实践效果并不理想。我们以为，之前的房地产调控政策并没有真正击中住房投机的要害，只是“扬汤止沸”，并没有“釜底抽薪”。

　　虽然，征收住房交易税的确通过增加交易成本而起到了加大住房投机成本的作用，但在当前住房市场总体仍然是供求紧张的局面下，这些税收成本必定转嫁到购房者身上，客观上反而助长了房价的上升。更进一步而言，对低收入者、对于那些迫切需要改善住房条件的购房者来说，影响更大，他们对住房的需求会相对更为缺乏弹性，因而，他们反而会被转嫁更多的税收。而且重交易税下，抑制了存量住房的流通，更加剧住房供应矛盾。

　　但如果在房产税收中降低交易税，增加房产持有税（参行国际惯例，每年按照房产市场价值征收1%-2%），效果就会大不一样。首先，房产持有税直接打击到投机炒房的要害，大大增加了囤房成本，如那些动辄买下十几套、甚至几十套炒房者、炒房集团，当前体制下的政策对他们的囤房行为无能为力，但一旦开征物业税—房产持有税，他们炒房成本将变得非常大，难以再在市场下翻天覆地。即使对于非炒房者，征收持有税也能有效减少住房资源闲置，住房空置率将因此迅速降低；其次，降低房产交易税，会鼓励存量住宅加快流通，短时间内就能扩大有效供给。2004年上海二手房住房交易量本已经超过新房销售量，但接连交易环节加税之后，有大幅萎缩趋势，客观上加剧新房市场上的供需矛盾，导致房价居高不下。降低交易税，增加持有税，双管齐下，房价持续过度上涨的局面有望得到立竿见影的控制，住房市场将迎来更为健康的可持续发展。需要指出的是，由于按照国际惯例，房产持有税只对房主收取、不对租房者收，而且可以根据是否为惟一住房、房屋的类型、面积、区位、价值等因素区别对待征收，政府完全可以对只拥有少量低标准住房的群体免征或少征住房的持有税。这样，不必担心房产持有税对中低收入群体造成过度负担。有效打击炒房，让房价稳定下来后，普通老百姓都能真正得到实惠。

　　另一方面，住房市场化改革以来，虽然住房的总体供给量明显增加，人均住房面积也在增加，但住房拥有量的不平等、两极分化现象也在急剧加剧恶化。很多高收入者动辄两、三套房，甚至好几套房，而很多中低收入者连一套自己拥有的房子都没有。在房价随经济发展而不断上涨的环境下，房产拥有的不平等，显然导致富者更富、穷者更穷。很多有识之士都指出，在房产资源拥有的不平等将成为中国进一步穷富差距分化的重要催化剂。这将成为社会不稳定、不和谐的重要因素。通过实施房产持有税，将有效抑制这种局面。这也被国际经验所证明。

　　此外，当前房价的持续过度上涨不能不说和地方政府过度依赖拍卖土地收入的财政收入结构有关。政府以国家名义占有土地拍卖收入，无可非议。但城市土地毕竟有限，过度依赖土地拍卖收入，易导致“涸泽而渔”，造成政府行为扭曲，城市的可持续经营风险很大。如果开征房产持有税，那么因为房产持有税是可持续的永久税收收入，而且随着当地房价上涨可以不断上升，而房价的变动又是由当地经济发展水平成长情况，更微观到公共市政投入、人文绿化环境、甚至学校质量等决定，这就可以有效引导当地政府重视长期规划和可持续发展，并因为良好的非单一经济发展目标而是全方面公共业绩而受到奖励，如房产持有税收入的持续增加，而房产持有税的持续增加又可以了市政投入的资源，进一步增加房产市值和房产持有税。这样从机制上就实现了地方政府财政收入的良性循环和城市经营的可持续发展。

　　最后，住房持有税还能够与其它的产业政策相结合，起到引导产业发展的重要作用。例如，通过对达到一定环保、节能标准的住房少征住房持有税，政府就能够以此而借助市场的力量来鼓励环保、节能产业的发展，为新能源、新材料的产业创造更多的本地需要，为未来的技术创新打下良好的市场基础。

　　总之，过高的住房交易税只能有限地打击炒房，不能稳定房价，也抑制了住房闲置资源的流通，不利于住房资源的市场优化再配置，而征收住房持有税则既能有效打击住房市场投机行为，立杆见影地促进房价的稳定和合理化，挤压房价泡沫，又能倾斜性地保护中低收入群体，促进他们改善住房条件，还能抑制住房资源分配加速不平等的倾向，缓解贫富差距深化。更重要的是，从机制上实现了地方政府财政收入的良性循环和城市经营的可持续发展。

　　当前，上海一方面面临稳定房价的巨大压力，另一方面住房的市场化发展已经比较成熟，对住房交易备案、住房产权登记工作做的也是相当规范齐整的，上海的房地产市场监管水平较高，具备了在国内率先实施房产持有税试点的硬件和软件等各方面条件。出台实施房产持有税，对于提高上海城市竞争力会有重要促进作用。