唐德宗即位的时候，大唐已经雄风不再。安史之乱虽然平定，藩镇割据依旧坚挺，为了削夺藩镇权力，唐德宗对不听话的节度使连年用兵，使得国库里本来就不多的那点儿积蓄，渐渐地消耗殆尽。

    那时候的帝国还没有学会发行国债，国与国之间也没有拆借的先例，更没法去找世界银行贷款，国家财政没钱了，只有三条路好走：要么提高税率；要么开征新税；要么既提高税率又开征新税。唐德宗选的是第二条路，在公元783年农历六月，他向长安城内拥有房产的所有市民，征收了物业税。

    当时还不叫物业税，而叫“间架税”，是按房屋的等级和间数计征：上等房子，每年每间两千文；中等房子，每年每间一千文；下等房子，每年每间五百文。房子越多，税负越高，有那四世同堂的大家庭，三进院，千间房，一次就要缴税上百万。于是很多人不自觉，本来有十间房，谎称是三间，妄图逃税。德宗有办法，他让四邻举报，查出谁家少报一间，“杖六十，告者赏钱五十贯，取于其家”（《旧唐书》卷53），连揍带罚款，把一大批业主搞到了家破人亡。就在这年深秋，五万军兵哗变长安，要把唐德宗赶下台，他们的宣传口号就是“不税汝间架”（《旧唐书》卷127），意思是说，等到他们上台执政，就不会再让大伙缴间架税了，可见间架税是多么地不受欢迎。

    唐德宗在784年废除了间架税，使得中国第一项正规的物业税仅活跃半年就夭折了。不过唐德宗的意图已经达到：半年内增收的间架税充实了国库，够给御林军发几年饷了。 

    紧接着就是五代十国，这是个短暂而动乱的军阀混战时代，为了充实自己的财力，五代的皇帝们先后也征收了物业税。鉴于间架税惹过麻烦，后晋少祖石重贵和后周世宗柴荣不约而同地把间架税更名为“屋税”。北宋初年，大将潘美攻打南汉，为筹措军饷，曾命令占领区居民“计屋每间输绢三尺”（《续资治通鉴》卷22），算是用物业税实现了以战养战。南宋先后与金、元对峙，国家财政长期处于紧张状态，为筹军饷，每年两次向城乡居民征收屋税（李纲：《建炎时政记》）。到了元代，屋税、间架税没了，却要纳“产钱”，一般按地基面积，每弓步（面积单位，约合两到三个平方）计征稻米若干，或者折成钱缴纳。 

    明清两代，物业税不是常设税种，但是一如前面各代，只要逢上国库空虚，则或者间架税，或者屋税，或者地基钱，或者产钱，很快就会红火起来。 

    例如清朝前期，由于连年对吴三桂用兵，朝廷财政吃紧，前线军需不足，康熙在1676年下诏，要“税天下市房”。康熙说：“不论内房多寡，惟计门面间架，每间税银二钱，一年即止。”（叶梦珠：《阅世编》）卷6，赋税）意思是不论您有多少房，只对其中的门面房计征，按门面房间数，每间二钱银子。 

    二钱银子不算多，据清初文人叶梦珠记载，康熙十五年（1676）前后，松江稻米每斗一钱（纹银，下同），苏州白糖每斤三分（十分为一钱）。康熙征收的那二钱银子，也就是两斗大米或者七斤白糖的价钱。另外圣谕上说得明白：“一年即止。”意思是只征这一年，以后不会再征，即便按农业税征收惯例，夏秋两季各征一次，也最多掏两回钱。

    可是圣谕这玩意儿往往不靠谱。康熙在1676年征过“房税”之后，又在1681年下诏：“以国用不给，再征房税一年。”为了显示他的爱民之心，他添了几项优惠政策：“蠲免村落草房及在镇僻巷鳏寡孤独所居一间门面房屋。”就是说农村草房、偏僻街巷、寡妇光棍以及无子女家庭等，报税时可以少算一间。问题是他把税率调高了，原来每间二钱，这回每间四钱，翻了一番。 

    再看两道圣谕的落实情况。征收物业税的通知传达下去，小百姓是不敢不缴也不敢少缴的，因为清初律令甚严，对占人口绝大多数的汉族居民又实行高压政策，但凡偷逃税款被发现，往往全家充军并且连坐亲邻。所以，晚明时只完成六成的赋税，到清初可以完成到十成。 

    事实上，百姓们实缴的远比康熙规定的更多。在康熙圣谕中，只让收“房税”，而地方官执行的时候，除将门面房计税外，还创造性地开征了“廊钞”和“棚租”（参见《清史稿》卷275，傅腊塔传）。 

    有学者说，清代“房税”只是康熙年间临时征收的税种，可笔者翻过一些清代方志，发现在嘉庆年间，江南一带还有“房税”和“廊钞”，这说明百姓们仍在可持续地缴着物业税，尽管这些税种早已被明令取消。可见，真正的历史也不是那么容易就能读到的。(李开周)