今年8月国务院制定了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，确定将城镇低保居民家庭的住房救助纳入社会保障体系。根据国务院精神，省政府迅速制定出台了《青海省城镇最低生活保障家庭廉租住房管理暂行办法》，规定将我省住房困难的城镇低保家庭全部纳入以廉租住房为主的城镇住房保障体系，制定城镇廉租住房保障发展规划和年度计划，做到应保尽保。

我市住房改革与保障委员会办公室按照市委市政府的要求，在大量调查研究，多方征求意见，听取低保户建议的基础上，依据《青海省城镇最低生活保障家庭廉租住房管理暂行办法》的规定，数易其稿，制定了《西宁市城镇最低生活保障家庭廉租住房实施细则》。

《实施细则》明确规定，我市廉租住房保障工作由市人民政府负责本行政区域内廉租住房保障领导工作，县、区人民政府依照《实施细则》的规定负责本行政区域内的城镇低保家庭廉租住房保障工作的组织实施。市房产管理部门负责城镇廉租住房的建设与管理工作。市、县人民政府发展和改革、财政、国土资源、民政、监察、规划建设、地税等部门依照职责负责廉租住房的相关工作。廉租住房保障工作纳入目标责任考核，由市人民政府对县(区)人民政府进行考核，具体工作由市目标考核办公室负责。市、县(区)人民政府廉租住房保障的实施情况，每年要向同级人大及常委会做出报告，并向社会公布。

解读：也就是说，今后对于西宁城镇低保家庭住房困难的救助就成了政府义不容辞的责任和义务，是衡量和考核政府目标责任的一项必不可少的内容。

《实施细则》总则提出了工作原则和工作要求，按照低水平、广覆盖的原则，各县、区应将住房困难的低保家庭全部纳入以廉租住房为主的城镇住房保障体系，制定城镇廉租住房保障发展规划和年度计划，做到应保尽保。这里需说明的是，按照国家要求，2007年底前，西宁市市区范围内应将住房困难的最低生活保障家庭基本做到应保尽保；2008年底前，其它县以上城镇住房困难最低生活保障家庭基本做到应保尽保。考虑到我市城镇人口特别是县以下城镇人口较少的实际，《实施细则》所指的城镇包含了西宁市行政区域内四区三县的建制镇。做到应保尽保的标志，是对符合住房保障条件的低保家庭，在国家和省上规定的时间内将租赁住房补贴发放到位。

解读：这就意味着，包括三县在内的所有低保家庭，在其住房发生困难时，都将受到一致救助，使其都在第一时间享受到廉租住房保障政策。而且，根据我市的廉租住房保障原则，随着城镇低保家庭住房保障的不断完善，其保障覆盖面将从城镇低保家庭向城镇低收入住房困难家庭扩展延伸。

保障对象：按照《实施细则》第六条之规定，申请廉租住房的住房困难低保家庭必须符合以下条件：

(一)无自有住房的低保家庭；

(二)自有住房人均建筑面积在8平方米以下(含8平方米)的低保家庭。

保障方式：《实施细则》第七条规定，城镇廉租住房保障采用租赁住房补贴和实物配租等方式实施。

所谓租赁住房补贴，是指市、县(区)人民政府向符合条件的申请对象发放补贴，增加其租赁住房的能力。

所谓实物配租，是指市、县(区)人民政府向符合条件的申请对象直接提供廉租住房，并按照规定标准收取租金。

保障标准：按《实施细则》第八条规定，廉租住房租赁住房补贴和实物配租租金计算的标准为每户建筑面积35平方米。

(一)对享受租赁住房补贴的低保家庭，按租赁住房保障面积与家庭已有住房面积的差额乘以地区市场平均租金，给予全额补贴。租赁住房补贴不计入保障对象家庭收入。

(二)对享受实物配租廉租住房的低保家庭，住房保障面积的部分免收租金，超出保障面积的部分，按地区市场平均租金 计收。对生活特别困难的孤、老、病、残等低保家庭租金适当减免。

第九条 廉租住房租金标准、地区市场平均租金，由市、县房产(建设)主管部门会同市、县物价管理部门调查制定，适时调整，报市、县人民政府批准后，公布执行。

解读：《实施细则》规定保障对象为，低保家庭中住房最困难的无房户和人均居住建筑面积在8平方米以下的住户。其中无房户指没有房产管理部门颁发房屋产权证书，无自有产权房屋的家庭，现租住公房、借住他人住房的，均属无自有住房的情况。对居住临时搭建住房的，可算为居住者的暂住房，但其属于违章建筑，在拆除后，不核定其产权及现住房面积。人均居住建筑面积为多少平方米，也以拥有自有产权的房屋面积数量为准。不能供人居住的附属建筑如层高低于2.4米的煤房，可能在权属登记时有所记注，房屋拆迁时应予补偿，但不参与人均住房面积的统计。

实施廉租住房制度的主要方式是租赁住房补贴和实物配租。结合我市城镇租赁住房房源较少的实际，需要有一定比例的实物配租住房。

廉租住房的基本标准。廉租住房租赁补贴和实物配租租金计算的标准为每户建筑面积35平方米。

对租赁住房的低保家庭，按住房保障面积标准与保障家庭已有产权住房面积的差额乘以地区市场平均租金，给予全额补贴；实物配租的租金，在保障面积范围之内的予以免收，超出保障面积按市场价收取租金。

《实施细则》本着“格外关注、多加留意、不能亏待”的原则，对生活特别困难的孤、老、病、残等低保家庭提出可适当减免租金，这里也包括无劳动能力、无法确定赡养人、无经济来源(三无人员)的住房困难家庭。

廉租住房来源：《实施细则》第十条规定，实物配租的廉租住房来源主要包括：

(一)政府投资建设的住房；

(二)政府出资收购的住房；

(三)腾空、改建的公有住房；

(四)社会捐赠的住房；

(五)其他渠道筹集的住房。

《实施细则》同时规定，市、县人民政府应根据廉租住房需求和当地住房租赁市场供应情况，合理确定实物配租比例。每年新建和政府出资收购的廉租住房建筑面积，一般不低于当年新建住宅总量的3%。

新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建，也可适当集中建设。

(一)新开发的普通多层商品住房其容积率在原审批的容积率基础上上浮0.02个百分点，上浮所新增住房面积中的50%无偿作为廉租住房；

(二)新开发的普通多层商品住房和经济适用住房根据年度廉租住房建设计划按比例配建，建成后政府按成本价回购。国土、规划部门在土地出让和规划方案审批时，须将配建的廉租住房比例和数量作为土地出让合同和规划意见中的必要条款；

(三)前(一)、(二)项廉租住房由开发企业与市房产管理局签订《廉租住房建设合同》，并按合同约定进行房屋验收、交接；

(四)政府出资集中建设的廉租住房建设工作由市、县房产(建设)主管部门负责。

积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。

廉租住房建设，应满足基本使用功能，严格执行国家有关技术规范和标准，由房产管理部门组织相关部门验收合格后，方可投入使用。

实物配租的廉租住房优先向无自有住房的保障对象家庭提供。

廉租住房由市、县房产(建设)主管部门统一管理，由管理人委托物业服务企业实行物业服务。承租家庭应当按规定缴纳物业服务费。

每年年底由市、县房产(建设)主管部门会同相关部门拟定城市廉租住房的发展规划、年度计划，经市人民政府审核后，报省建设、民政、发改、财政部门备案后实施。

解读：实物配租的廉租住房来源主要包括：政府投资建设的住房；政府出资收购的住房；腾空、改建的公有住房；社会捐赠的住房；其他渠道筹集的住房。

市、县人民政府应根据廉租住房需求和当地住房租赁市场供应情况，合理确定实物配租比例。每年新建和政府出资收购的廉租住房建筑面积，一般不低于当年新建住宅总量的3%。

《实施细则》提出新建廉租住房主要在普通多层商品住房项目中配建，也可适当集中建设，其套型建筑面积控制在50平 方米以内。在实际操作中要大、中、小户型合理配建，按低保家庭的实际人口以中、小户型为主。

根据我市城镇房屋的现状水平，由政府投资建设的住房和出资收购的住房，作为廉租住房的主要来源；腾空、改建的公有住房和社会捐赠的住房及其他渠道筹集的住房，作为廉租住房辅助来源供给低保家庭租赁使用。同时积极探索多种渠道、多种方式筹集廉租住房房源。

廉租住房的建设政策 廉租住房用地实行划拨，优先供应、单独列出。集中新建、配建廉租住房享受下列优惠政策：

(一)免征各种行政事业性收费和政府性基金；

(二)给予税收优惠和金融支持。

另外只要是确实作为社会廉租住房供应的，在改建旧住宅(区)和城中村房屋时也适用。

廉租住房建设的计划管理 相关部门拟定廉租住房发展规划、工作计划及年度计划进行审核、备案的程序，县、区政府要切实把好关，同时市上相关部门要做好备案管理，发现上报的规划、计划存在重大问题时，要及时向县、区人民政府提出，并建议立即修改。

（作者： 史菲）