作为中国最大的房地产上市公司董事长，王石平时谨慎有余，鲜见其有言论。然而，10月29日，在北京万科新标识发布会上，王石一改往日作风，大谈 “万科不囤地捂盘谋取暴利”，甚至认为行业集中度还不够，“寡头经济”远未到来。

此言一出，舆论哗然。透过早已显现出地产寡头特性的万科此番“真言”背后，我们看到的是为万科开脱，也是为其他上市房企囤地，获取暴利辩解。

万科20多年的发展历史，就是中国房地产跌宕起伏，从无到有，从发展直至疯狂的过程，也清晰地见证了地产寡头的诞生。

当前日益高涨的房价使得中国房地产“居者有其屋”的初衷被彻底颠覆。与之相对应的是，地产寡头们通过不断推高房价，力图在最短时间内实现其利益，而政府必须面对房地产崩溃时的动荡风险。对于地产寡头以一己私利，挟持房价和整个社会我们不得不保持警惕。

如此多的土地储备也给万科同样带来了“囤地”之嫌，甚至是政策风险。毕竟2000多万平方米的量如果不算“囤地”的话，房地产行业里到底还有没有所谓的“囤地”现象？政策还有没有必要兴师动众地打击“囤地”？

万科，领跑者变形记

10月30日，万科（000002）三季度财务报告公布，1～9月份公司销售收入367.9亿元，预计，全年销售收入突破400亿元大关已无悬念。

此前，万科年销售收入突破100亿元是在2005年，完成第一个“百亿”万科用了21年，而仅仅一年后，万科销售收入就迅速突破200亿，今年则直指400亿元。

万科最近三年业绩增长速度不得不让业界为之惊叹，然而，业内人士指出，作为房地产领跑者，万科身上的行业烙印也十分突出，对万科的重新审视也正是对行业发展的深度思考。

“囤地说”

要想支撑400亿元的销售收入，就意味着销售量的巨大数额，随之而来的问题便是土地的强大储备能力。

10月25日，万科以招标形式取得北京朝阳区西大望路27号住宅及配套服务设施用地，17亿元的成交价为招标底价的2.2倍。

10月8日，万科以股权收购的方式收购了上海浦东超级大盘“地杰国际城 ”50%的股份，地杰国际城占地110公顷，收购价格24亿元。

7月，南京江宁一幅面积约400亩的地块以17.85亿元的代价被万科控股子公司与另一家不知名的地产公司联合收入囊中。这一价格高出底价约12.03亿元，并创下3278元/平方米的当地楼面价纪录，就在江宁拍地的10多天前，万科在一遍“暗箱操作”的质疑声中，以26.8亿元的价格取得了广东东莞塘厦大坪村35万多平方米的土地，并以15243元／平方米的楼面地价成为广东省新“地王”。

很难想象，这些天价地王竟然是此前一直秉承“现金为王”的万科所为，然而，这只是万科拿地扩张的冰山一角。

根据财务报告显示，仅三季度万科就新增项目13个，项目规划建筑面积合计约268.6万平方米。而从年初至今，公司共增加土地储备项目976万平方米，万科的土地储备也增至约2500万平方米，权益土地储备约2000万平方米。万科前三季度累计实现销售面积442万平方米。

如此巨大的销售量、竣工量以及土地储备量恐怕也只有碧桂园、富力、雅居乐等少数几家房企能与之媲美，用“规模之王”来形容此时的万科似乎也是有过之而无不及。

然而，如此多的土地储备也给万科同样带来了“囤地”之嫌，甚至是政策风险。毕竟2000多万平方米的量如果不算“囤地”的话，房地产行业里到底还有没有所谓的“囤地”现象？政策还有没有必要兴师动众地打击“囤地”？

根据1994年公布的《城市房地产管理法》规定，出让的土地逾期一年未动工开发的，可征20%的闲置费，逾期两年则可无偿收回。

1999年国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》、2005年出台的“国八条”均重申了相关规定。

2006年国务院转发的九部委意见更要求“加大对闲置土地的处置力度”“动工但开发面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止建设连续满1年的，也按闲置土地处置。”

“按照万科今年600万平方米的计划竣工面积，公司目前的土地储备可供未来三年开发。”一位房地产专家向记者指出，包括万科在内的多家房地产公司都是在这个政策的边缘。

如果按照这种说法，10月29日，万科掌门人王石在北京举办“人居建筑与可持续发展论坛”上提出的“万科坚决不囤地”的说法是否名副其实，似乎还需要商榷。

　“圈钱说”

同时，一个非常现实的问题就是，如今的土地市场已是今非昔比，少辄几亿，多辄十几亿甚至几十亿。

据记者了解，今年上半年，万科用于拿地的资金就多达100亿元之多，而7月一个月，万科的土地支出就有60亿元。

钱是横亘在地产商面前一个不可回避的现实，万科也不例外。而资本市场的活跃再次印证着“强者恒强”的真理。据不完全统计，地产上市公司今年通过A股市场融资的额度已经突破1000亿元，而且几乎所有的公司都将筹集资金的投向确定为买地及发展项目，其中，万科占到了100亿元之多。

9月5日，万科A股公开增发3.17亿股正式上市，共募集资金100亿元。而此前的8月30日，万科抛出将募集59亿元公司债的议案，成为第二家发债的房企。而去年年底，万科刚刚通过增发从资本市场上募集了42亿元。

中国的资本市场从来没有像现在这样容易“圈钱”，然而，对于万科以31.53元/股的高价增发也引来投资者“融资还是圈钱”的质疑。

据了解，8月23日，在全景网上万科进行了路演和网上交流。投资者对万科发行价格提出了质疑“万科的增发价格是否太高了?别的上市公司增发价格一般低于公告时股价20%左右，但是万科却只有5%，靠什么支持这么高的增发价格?”

“上市公司认为在风险较小的情况下选择定向增发，而在风险较大时就选择公开增发，这种做法很可能将大股东及特定对象所不愿承担的投资风险转嫁给二级市场的投资者。”一位证券业人士这样分析。

据了解，目前，万科的市盈率已经达到74%。股价在一年之中的升幅也高达800%，市值也超过了2000亿元。

看来，万科的天价增发，与当前房地产企业纷纷急于圈钱、圈地并没有什么不同。而融资优势无疑决定着谁能在土地拍卖上拥有话语权。只有这样，此前天价拿地的一幕幕情形才可以继续。

而证券业对目前万科的评价可谓是经典有余；万科已经进入“土地－提高市盈率－再融资－土地”的“良性循环”，这也难怪业界有传言，万科总经理郁亮在某休息交流场合上曾说出“不增发，2009年的利润增长率只有个位数”，这句话对于擅长资本运作的万科来说意味着什么呢？

的确，房地产行业已经在万科的带领之下开始进入一个市值时代。有谁曾想到，“土地－提高市盈率－再融资－土地”的模式正好与上个世纪七八十年代的香港地产崩盘之前的盛景极其相似。

“暴利说”

在天价拿地、大把融资的同时，包括万科在内的房地产企业还不得不面临“暴利”的拷问。

此前，王石曾一再强调“万科只做利润在25％之内的项目”，这似乎让万科与房地产行业的暴利撇得一干二净。然而，仔细想想，如果在房地产高利润的“盛宴”中没有了万科这个“带头大哥”的身影会是多么无趣和乏味。

中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一曾指出，今年上半年土地成交价格涨幅达28.1%。而房价则可以体现土地溢价和房屋升值的双重利益。

据记者了解，万科刚刚拿下的北京西大望路地块的楼面价已是1.1万每平方米，而这个消息出来之后，周边的房价迅速被拉升至每平方米2.5万元。看来，万科天价拿地以及2000多万平方米的土地储备绝不仅仅只是融资的筹码，开发中各个环节的利润所驱才是其根本。

以北京万科东第项目为例，2007年4月，万科东第销售均价为16500元/平方米，7月底，万科东第新一期房源开盘销售价格上涨至23000—24000元/平方米，高层部分户型售价达25000元/平方米，短短几个月就位居朝阳公园各在售楼盘房价之首。而北京业界直接用“暴涨”来形容这种被扭曲了的房价走势。

有知情人士还透露，深圳莲塘的东方尊峪之前卖1.2万元/平方米，被万科收购后就涨到2.3万元/平方米；而万科十七英里项目的首期售价才10000元/平方米左右，总成本不会超过7000元/平方米，但在不长的时间内，价格也翻了将近一倍。“真的搞不懂是万科的品牌泡沫还是房价泡沫？”

而万科三季度的财务报告中也显示，万科今年前三季度实现每平方米售价8331元，同比上涨约26%。可见，价格对于万科业绩的支撑有多么重要的作用。同时，公司还发布了2007年全年净利润较去年预增100%—150%的公告。

对此，王石也坦承，虽然房价涨幅达到26%，但是毛利润却只上升了1.7％。王石并没有透露具体的毛利润，而记者了解到的信息表明，前三季度万科的毛利率大约为35%。

事实胜于雄辩，虽然王石在很多场合都强调万科“不做房价领涨者”，然而，一个不争的事实是，万科的房价可能还达不到影响整个城市的程度，但是影响一个片区的房价却是屡见不鲜。这正是万科的“暴利”之源。

有一句话说得好，对于成功人士来说，一手要拿着财富，一手要拿着名誉。如今，万科已在这些质疑声中开始了“海螺行动”，开始关注“解决城市低收入人群住房问题”，俨然一副“成功人士”派头，殊不知，如果带头把房价稳定下来，把利润调到合理范围之内，才是一个“带头大哥”最该做的事情。

　王石言论PK秀

万科董事会主席王石10月29日回答记者时认为，房地产资源向上市公司适当集中有利于保护购房者利益，是一件利国利民的好事。

同时他还表示，万科坚决不囤地、不捂盘，照样能实现良好业绩和快速发展。此言一出，舆论哗然，认为王石无视大开发商目前存在的过度融资现象，是在为地产寡 头们的圈钱—高价拿地—推高房价—再圈钱开脱责任。

针对王石的言论，中国不动产研究院研究员、著名地产评论人蔡鸿岩在其博客上发表了《王石：得了便宜还卖乖》一文，更是引起了业界对王石言论的大辩论，一批专家学者就此问题纷纷发表了自己的看法，而大量的网友也从专业的角度驳斥了王石的观点，众人上演了一场与王石言论的PK秀。

中国房地产存在垄断？

万科董事长王石：中国房地产不存在垄断

全国现在有将近6万家房地产企业，万科目前的市场占有率只有1.4%左右，国内前五名房地产合计市场占有率不到5%，只有4%多一点，万科规模还有待提升。

中国地产公司不存在垄断而是行业分散程度太大。中国房地产行业目前集中度确实不够合理，但不是过于集中，而是过度分散。资金还是土地都面临向上市公司集中的问题，是一个事实，也是未来的趋势。

北大经济学院教授曹和平：垄断已是不争的事实

房地产属于非贸易产业，而且其区域性非常强，判断其是否存在垄断的标准不在于其在整个行业中所占据的比例。王石举例说明的数据对于证明房地产行业是否存在垄断不具有任何意义。房地产行业是否过于集中，出现垄断现象的唯一标准就是其能否占有大量的有效供应，是否能够控制定价权。

地产博客圈知名博主艾瑞旭：部分城市市场寡头垄断已形成

房地产行业最核心的生产资源是土地，由独占土地资源行为所形成的对价格的控制本身就是垄断的表现。古典经济学家约翰·斯图亚特·穆勒早就经常引用土地作为例子来说明垄断现象“（经济的）地租是垄断的结果……”并进一步指出“一种数量受到限制的商品，尽管其所有者不是一致行动，仍然是一种垄断商品”。基于产品的与生俱来的垄断商品特征，房地产行业从来就不具备有充分竞争的条件，从来都是垄断现象发生的温床。

寡头垄断是垄断发展的最高形式，整个行业没有进入寡头垄断，并不意味着行业没有开始充分具有垄断行业特征，以及在这个行业的区域市场上的垄断没有发展到寡头垄断的程度。在房地产行业里，基于单一由国家通过竞争供给开发土地的方式而产生绝对的行业内寡头垄断的可能性是不存在的，讨论是否存在这样的行业寡头垄断本身就是一个假问题。然而，由于土地本身拥有的垄断商品性质，因此在特定地区内特别大量地占有这一垄断商品因而控制了定价权，这一行为就充分具有了区域内房地产寡头垄断的特征。

就以万科为例，深圳万科在龙岗区特定区域内的土地储备和开发规模就具有相当数量，连同中海等公司的储地和开发规模，在这几年这两项指标都应该快接近王石先生所提到的寡头垄断的标准了吧。

香港太平洋国际集团投资顾问有限

公司首席执行官

贾卧龙：地产寡头时代已经到来

土地竞拍也已成为少数大型房产开发企业的PK大战。数据显示，在2005年之前，从全国宗地出让情况看，大开发商拿地比例为10%～15%，而现在的一线城市大开发商拿地的比例已达到50%以上。包括地产巨鳄万科在内的7家上市公司更是穿梭于全国各大土地竞拍现场，大量土地被其收入囊中。

可以说，在拿地政策、市场走势等多方因素的影响下，中小企业纷纷被踢出房产市场，土地供应危机成为他们生存下去的最大障碍。当大部分土地被少数大开发商所拥有之后，控制房产市场走向的指挥棒就落入他们手中，市场竞争就会有名无实，他们就有足够的能力影响房价，乃至整个市场的走向。房地产市场开始逐渐步入寡头时代已成为不争的事实。

万科没有囤地捂盘获取房地产暴利？

万科董事长王石：没通过“圈地”、“捂盘”获取暴利

万科没有通过“圈地”、“捂盘”获取暴利。2007年前9个月，万科产品的均价上升了27%，但毛利率相比只提升了1.7%，利润率并没有随房价同步提升，这主要是因为，进入2007年后，万科主要开发精装项目，同时公司缴纳的税金也大幅增加。

中国不动产研究院研究员、著名地产评论人蔡鸿岩：地产“带头大哥”讲话不实

不夸张地说，得益于8·31土地政策转向，王石带领他的万科给股东带来了不菲收益，但同时万科也将中国的房价带上的珠穆朗玛峰的高位。

在万科和王石本人几年之来都名利双收的背景下，王石竟然还高调站出来高叫万科不囤地、不捂盘，并声称“中国房地产现在的问题不在垄断，而在集中度不够”。在老王此言之前不到十天，北京万科以天价拿到西大望路“地王”，北京万科东第因捂盘惜售，两个月前刚被媒体曝光；万科8·31之后成为当之无愧的土地“大鳄”，到处疯狂抢地，甚至险些将东莞抢地事件酿成丑闻。王石否认开发商暴利，那倒要问一问深圳十七英里的暴利到底有几倍、几十倍？！

深圳四杰：万科挟持中国地产与房价

从万科东莞拿地一系列事件中可以看出，中国房地产的上市公司已经陷入了一种圈钱阶段，通过股市圈钱，然后用圈来的钱不顾一切代价地去获取土地，就是以拍卖的方式去获取土地。进而推升房价，并推升自己公司所拥有的土地资产的市价。再进一步地以自己拥有的土地储备去圈钱，然后用圈到的钱再去到拍卖市场上拍地，陷入了这样一个非常不理性的恶性循环。

这样的恶性循环带来的直接后果就是“寡头经济”的形成。寡头经济的特征就是金融资本和土地资本的紧密结合。由于“寡头”手中掌握有土地，掌握有资本，并且获得了媒体和相当一部分理论家的支持，他们就操纵了整个房地产市场，导致房地产的不理性的上涨，进一步拉高了全国的房价。我觉得在目前中国经济非常好的一个发展时期，一定要非常警惕房地产的泡沫对我们这个经济宏观面的打击。寡头经济，通过万科拍出广东地王这件事表现无疑，是值得警惕的。

网友精彩评论选登：

网友中原大侠 ：王先生，诸侯争霸也是垄断！您也知道，毛泽东牺牲政治领导权换取“军事领导权”；蒋介石以追“穷寇”换取“政治的统一”，可见您说的完全是诡辩。

网友rory：没垄断，不等于没榨取；没垄断，不等于没豪夺；没垄断，不等于没暴发；没垄断，不等于没黑心。

网友大房东：万科回报了股东，却没有回报社会。

网友一粒沙：同一地段的相似楼盘，万科就卖的比别人贵，可见万科的“社会责任”。

网友Raymond7707：万科这个“带头大哥”再说不搞垄断太假了吧？你垄断别人也没说你啥，你东莞强买地媒体也原谅你了，就老实赚你的钱得了，还非出来大话特话，不揭你的短，是不以为媒体没人了？

网友lss0110：忽悠，接着忽悠。

网友pcwlzly：我觉得王石最不诚信，说什么就上市公司而言房地产不算是暴利行业！我想问问他们到底成本价格跟股东的利益分配利润是多少？虽然说本人已经是有了房，但万科王石的说法恰恰是中国现今房地产跟某些地方政府有了勾结的嫌疑。

网友tuski：现行房产市场体系的重大缺陷和吃人本质——它以市场的名义为幌子。用漏洞百出、处处笼罩强权阴影的所谓市场手段，实现社会财富的强迫性的大转移。

网友大地之子：万科上海囤地事实：闵行，松江新桥附近，它的万科白马楼盘附近；这个地块，2000年左右拿的，7年了，还没有开发，比它晚拿的都开了。那个地区，所有房产公司都造完、卖完了，就它囤着等地熟，影响整个区域的生活质量，人家都住进去了，它才开始造。

网友speedsy：是否寡头垄断，对于房地产行业来说，“在全国范围内考量”是在误导购房者，譬如杭州的购房者对深圳的房子是没有多少实际的兴趣及购买力的，绝大多数人只对杭州的房子感兴趣，而在这个城市，寡头垄断是事实。甚至对某些特别稀缺的资源，我们购房者面临的就是一个“垄断”和“串谋”的房地产市场，不论是否上市公司，任何形式的集中 对我们消费者而言，都是极其不利的。

(作者：余洲)