“拐点”一词不经意间成为了岁末年初最为热门的楼市关键词，伴随着政策紧缩的压力，个别城市的房地产市场纷纷出现了“价量齐跌”的局面，并且，这种局面仿佛是随时可能倒下的多米诺骨牌。

　　在这种情况下，已经饱受高房价之苦的购房人开始惊呼：楼市拐点来了！甚至不少此前一直坚挺的开发商也公开承认，眼下的日子不好过。那么，“拐点”真的来了吗？1月5日，一次名为“拐点现象与2008展望”的房地产业界新年恳谈会，或许能为现下的市场提供一些理性的声音。

　　开发商在寒意中谋发展

　　陈云峰国美第一城总经理

　　从长期来看，楼市的前景应该是值得乐观的，但就短期来看，目前作为开发商，确实正在经历着一场非常大的市场振荡。就像电影《集结号》当中，淮海战役肯定是胜利了，但整个九连也都牺牲了。我们应当看清市场大的趋势，但也要正视目前销售层面正在经历的艰难。

　　从去年6月到11月，北京楼市任何一个项目，几乎平均每个月的均价都要上调1000元，但就最近一段时间来看，楼市确实正在面临一个低潮期，这对于我们一线的经理人感受最为明显。东四环有的项目，原订16000元/平方米开盘，最终入市价格是13000元/平方米；北边的项目采用有奖销售的办法做促销，彩头竟然是奥迪轿车；包括我们自己的项目，已经有销售总监向我反映，两天一套房都卖不出去，愁得一点办法没有―――显然，不管楼市大势如何，但就眼下而言，以前人们“抢房”、“一房难求”的局面已经一去不返。造成这种局面的原因，作为一线的工作人员，我们认为“从紧的金融政策”确实发挥了很大影响。本来国美还有数额巨大的贷款马上就要释放，但政策风向一变，银行立即就停止了，这对于一个企业而言会产生多大的影响可想而知。包括“第二套房”细则的严厉出台，我们知道，首付提高10%，一般能够消灭30%的市场需求，单此一项就能大大减缓我们的销售进度以及资金回流速度。因此，开发商目前确实在经历着很严峻的资金链压力。

　　所以说，在现阶段，开发商应当更加重视成本策略，节约成本，我想，今年不少企业都会将缩短销售周期、加快回款速度作为更重要的运营目标，而不会过分追求高利润，保持好的资金流转，就是市场上战斗力的保证。今年也可能将成为一些企业进行转型的契机，了解自己、走自己适合的路去生存、去发展，有的瞄准低端，有的瞄准高端，有的瞄准商业，有的走向外地。

　　变革中更应明确企业战略

　　鄂俊宇亿城集团总裁

　　在我从事房地产行业的这些年当中，体会最深的一个词就是“差异”，面对各种变局，不断调整企业发展战略，其实是一家企业生存的必然。面对政策和市场方面的变化，同样也可以概括为一种“差异”，只不过这次我们面临的差异更大，波动也会更大。

　　一家上市企业一般有这样几个考评指标：周转、规模、风险、利润。在这四个指标当中，每个企业更关注的点是不一样的。我的心得在于，越是面对变局，就越要结合自己企业的规模、特点，以一种平和的心态去寻找一个理性的开发平台，寻找最适合的项目去运作。以我们在秦皇岛的项目为例，三千亩地的面积，我们为其制定了辐射京津冀地区的市场定位，一部分作度假别墅，另一部分作酒店来运营。事实上，这对我们而言也是企业投资结构转型的一次尝试，合理地分配普通居住类、住宅升级类以及消费休闲类这三个层次地产产品的比例，便可以在变革的市场中寻求到一个比较好的生存之道。

　　供需矛盾有望缓解

　　陈国强北京大学房地产研究所主任

　　最近这些年房价出现了全国性的持续快速上涨，最基本的原因在于供不应求的矛盾没有得到有效的化解和很好地解决。特别是从2004年以来，无论是土地的出让还是商品房的供给，供应类的指标虽然也都在增长，但是和需求类指标的增幅相比，赶不上需求类指标的增长。但是从今年开始，我们可以看到一些让人感到欣慰的变化，因此我认为，2008年我们可以持谨慎的乐观，供需矛盾有望开始得到缓解。

       首先，北京在过去几年连续完不成供地计划，甚至计划与实际之间的差距很大。但在2007年，北京市住宅用地的供应计划已经完成。去年，北京预计供应住宅用地1600公顷，最终实际完成了1677公顷，这相对于往年，应该被视为巨大的突破。当然，在去年年内，在商品房新开工面积和竣工面积等几项指标上仍然呈现了供应缺口较大的问题，但相对提高的土地供应还是让我们看到了一些改变的可能。去年年底土地供应计划的完成，从某种程度上也预示着在今后的两年内，政府在土地供应执行力上将继续加强。

　　第二，从住宅产品的供应结构来看，90平方米以下中小户型的建设和推出较之以往有了明显的增长，过去长期稀缺的中小套型未来可能将不再稀缺，甚至将来会成为市场上主导的产品，这对于平衡市场意义显著。特别是在北京，2007年初政府承诺给百姓的530万平方米廉租房、经济适用房和两限房，最终是大幅超额完成的。据我了解，去年北京市实际开工建设的这三类政策性住房，总量在800万平方米左右，如果执照套数来算，可能将超过10万套。这些中小套型房源在2008年的陆续上市，对于缓解目前市场当中小户型紧缺的状况肯定是有好处的，无论最终政府对购买者设置怎样的门槛，都能稀释大量市场需求，缓解最近几年无法破解的供需困局。

　　资本市场为楼市施压

　　聂梅生全国工商联房地产商会会长

　　目前的房地产行业，已经由原先第二产业的建设运作为主，越来越转向以资本运作为主的时代，甚至从某种程度上讲，金融资本已经成为了与土地齐名的房地产生命线。目前，国内的房地产企业进行融资主要有三个渠道：银行、外资、股市。但这三个渠道从眼下来看都不太乐观。银行方面，2008年可能将迎来贷币政策最为紧缩的一年，从去年第四季度开始，我了解到有的地方银行即使手里还有指标也不再放贷，结果四季度的贷款额仅占全年的百分之十几，但银行依然必须执行央行的政策。这种情况，到今年一季度不会有太大改观，肯定不会出现去年一季度放贷达到59%这样失控的状态。作为已经上市的商业银行，不准其放贷对它们也会产生很大压力，因此对它们而言能坚持到什么时候，还需要观察。

　　外资方面近期也出现问题。事实上，外资在前一两年对中国楼市是很看好的，中国开发企业容易在国际资本市场融资。但近来，我国楼市内部自己唱衰的声音过大，使外资也纷纷放缓了与中国企业签订合同的进程。加之目前呈现出以中低端的经济适用房、两限房为主的市场格局，那么外资肯定也会回缩，处于收紧的状态。至于股市，2007年许多大的上市公司在土地市场上动作过大，这已经引起了有关部门的警觉。目前，国土资源部已经对土地融资作出了一些限制，而证监会在意识到这个问题之后，开始对地产上市企业进行限制，不允许进行增发、不让他们上股市融资。因此，像万科、沿海这样去年底被认为低价开盘的大型上市公司，表面现象是价格波动，但实际上，原先需要增发的没能增发，就必须通过其他渠道获取大量现金流，否则就面临亏损。这并非是拐点将至，本质上就是上市企业资本动作的需求。

　　金融领域发生的这些变动，再加之土地市场国家对囤地、开发商大量买地以及规划权的限制，包括未来我国70%的土地将用于保障房和两限房的建设，给楼市施加了极大的压力。因此，我虽然并不赞成所谓“拐点”说认为楼市进入下行道的判断，但我感觉，基于融资门槛的提升、购地难度的加大，去年以前的游戏规则将不复存在，“地王”等现象以后很难再出现。