这段时间，开发商和市民玩起了“掰手腕”。郑州楼市走向如何？市民该如何盘算购房计划？

　　昨日上午10点~11点，河南商报经济三人谈栏目特邀郑州知名专家、学者和业内人士，在大河网直播间围绕“郑州楼市”展开话题。

　　7月15日，消息在大河网挂出后，跟帖的人一直不断。截至昨日论坛开始，已有70多个跟帖，原定一个小时的谈话，在网友热情的要求下，又延长了半小时。论坛结束后，还有不少网友继续跟帖发表自己的观点。

　　■ 嘉宾看楼市

　　观望·价涨·量缩

　　主持人：您眼中的上半年的郑州楼市是怎样？

　　刘社：炒房者离场 自住者观望

　　简单可概括为价升量降，市场交易呈现季度萎缩，甚至有价无市的态势。很多消费者都在观望，比较比较再比较。在这个过程中，投资消费者离场的比较多，自住型消费者比过去更加谨慎。

　　赵进京：销量降三成多 价涨近两成

　　我只给大家说一个数据，上半年郑州共销售商品住房250万平方米，比去年同期下降了33.8%，均价在3960元，涨幅近两成，每平方米涨幅654元。

　　丁盟：市民观望多 交易有些萎缩

　　基本上的感受大家都是差不多的。因为我们是做企业的，从自身去感受，上半年郑州的楼市应该是出现了一定程度上的问题，由于市民持观望态度，从交易量和活跃度上讲，是有一个萎缩。

　　■ 房价论战

　　健康楼市有升有降

　　主持人：有消息说，去年6300元开盘的房子，今年5600元才敢开盘。如果去年是5600元开盘的房子，今年5200元才能开盘。郑州房价的情况到底是个什么样？

　　丁盟：健康市场价格有升有降

　　如果看价格的话，应该来说有升有降。健康市场的价格一定是有升有降的，也就是说有的项目从不同的销售阶段，不同的定位，有需求就有升。但有的楼盘和项目如果需求量下降，房价就会有所下降。

　　与去年相比，可能有个别新开盘的楼盘价格下降，但是下降的程度不好说。这里面的原因比较复杂，有开发商自己的因素，以及有关部门等因素。开发商现在这个时候开盘，资金缺口大，就需要成交量来支持。

　　刘社：6月份房价达到历史高位

　　6月份，郑州房价比去年同比上涨将近20%，从数据上来说肯定是涨了。6月份商品房销售均价4898元，其中商品住宅均价4386元。从这两个数据来说，已经达到了郑州市房价的历史高位。

　　有些楼盘今年开盘比较低，或者说比较保守，出现低开，将来往高走。另外一种情况是，一些开发商定价存在一种试探。比如一期房子低价入市，吸引消费者市场和信心，二期还会快速拉升。一期和二期中间要错三四百块钱。从这个角度上说，市民看到的房价是没有降的，而且在一年里面房价涨20%，这个房价的升速是相当快的。

　　赵进京：房价是结构性上涨

　　上半年，郑州楼市房价是结构性上涨。好的路段，好的品牌，好的质量的房子现在还是卖得很好，但有一部分房子出现滞销现象。郑州房地产市场和全国的房地产一样，都受到世界性的影响，比如说金融危机、石油危机的影响，加上国内一线城市房价的影响。但是相对来讲郑州市房地产和周边比，还是基本健康。现在出现一些涨跌是市场的情况，也是购房者心理预期的作用，这个都是市场发展的一个阶段，一个现象。

　　表面看房价上涨了，但是现在土地成本、钢材成本、资金链条三大成本的上涨，实际利润等于没有涨。   

　　■ 市民承受力

　　四五千元的房价已相当高

　　主持人：郑州商品房的价位应该是个什么情况？是否4000~5000元的价位比较被市民认可？

　　赵进京：商住房价要比政府公布的高

　　郑州房价很难界定，不同区域有不同价格。房价到底该卖多少很难去定，有时候隔壁的、相邻的楼盘价格都不一样，所以价格很难统一。房管局公布的住宅价格包括经济适用房，单纯地说，商住房要比政府公布的价钱高一些。

　　丁盟：供求决定 房价范围不太好说

　　我们不能大而化之去说哪个价位是能够被市民所接受，因为市民本身就是很复杂的结构。有刚毕业的大学生，面临结婚，需要买房子；还有四五十岁事业比较成功的，收入水平很高的，有这种投资需求；还有一种是老人，从年龄，包括从收入群体很复杂。价格是受供求关系影响的，所以房价这个范围是不太好说。

　　刘社：郑州的房价也有虚高

　　从郑州市房价收入比，还有从房价和月租比例来看，4000~5000元的房价已经是相当高了。

　　很多人都认为郑州楼市的房价不高，为什么不高呢？第一，和郑州周边的城市相比，价格不高。第二，把郑州市的人均可支配收入和周边的城市相比，咱们收入也不低。所以根据这两个差别，目前郑州的房价是适当的偏低的，是有上涨空间的，是有发展潜力的，等等，他们得出这样的观点。

　　我的观点什么呢？就现在全国楼市来说，近三年之内房地产都经过了房价的飙升，很多城市房价翻了一番。只不过郑州（二线城市）比一线城市的泡沫稍微小一点，所以我的观点是郑州的房价也有虚高的。

　　■ 房价降不降

　　细分住房使得“人房匹配”

　　主持人：咱们看看网友江水怎么说的：都别急着买房，郑州的开发商撑不住了。看到这个消息，您怎么认为？

　　丁盟：让不同人群买上房子

　　网友说的是他个人观点。

　　以前的房子买卖，开发商都是群起而上，这种粗放的供应下，没有细分去选择，所以大家都会困扰。

　　事实上，有些人需要住带车库的房子，有些人只需要有个房子住就可以了，这些问题主要反映了原来粗放的供应形势和需求对不上。

　　通过这一轮的楼市调整，市民最终会能买得到，而不是等到房价降下来买房子，如果单说价格承受不了，市民始终都承受不了。

　　公众舆论应该呼吁开发商理性地面对市场情况，去细分地进行产品开发、定位，做好这些事，让大家都能够买自己匹配的房子。

　　■ 态度之论

　　买房送礼不完全是降价信号

　　主持人：市民在观望，作为开发商，对房价到底是什么态度？有开发商采取买房送公积金，买房送奖学金，买房送家电等措施，您怎么看待这个问题？

　　丁盟：观望对于市场的健康发展也是必需的。市场经过这一波折理性了，有规律了，这是好事，整个行业的效率会提高。但是具体到某个项目，我想还要根据自己企业的情况决策和定位。

　　这（送东西）很正常，这是市场经济规律，很正常的促销手段，加速销售。这不完全是房价要降的信号。

　　主持人：导致郑州房价低迷的原因是哪些？从全国的楼市来看，这种局面将保持到何时才能有效地缓解？或者是破解？

　　刘社：两三年开发商日子不好过。

　　首先是宏观经济形势，全国房地产市场大背景的影响。还有第二套放贷的政策，这个政策的杀伤力很大，把很多投资者都吓退了，或者是犹豫了。

　　在短期内，就是一到三年之内，郑州开发商日子稍微有点难过，但是从五年十年长期来看，这个前景是非常看好的。 (侯莹  张舒曼)